米域创始人冯印陶:共享办公未来已来

2019-09-09 19:56

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在第九届(2019)IF·商业地产年会"上,米域联合办公创始人冯印陶先生的一席演讲引人侧目:“生活的底层架构,在发生着巨变,当这个变化传导到商业生态上,就是时间的碎片化,功能服务的社会化,空间布局的分散化。而共享办公的成长空间正源于此。”

在海外跨国企业历练多年之后,八零后冯印陶先生2015年回国,为轰轰烈烈的万众创新感染,开始了一边观察,一边思考,一边创业的打磨过程。

成立于2016年7月的米域,目前在上海拥有9个联合办公、6个洋房办公以及1个商业立方体项目,几乎所有空间均位于市中心的核心位置。冯印陶先生透露:“当前大家包含在建的项目面积有10万平方米,主要布局在北京和上海两地。至2019年年底,大家的目标是项目面积拓展到30-50万平方米,并且计划向深圳、广州、杭州进军布局。”

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冯印陶先生敏锐地触摸到了联合办公的新鲜而又多变的脉博,开拓着独到而独立的崭新商业生态。

来自底层逻辑的脉冲力量

冯印陶先生展示了一幅移动互联下生活底层逻辑发生的巨变:

“大家的生活方式在过去的5-10年时间内发生了特别巨大的变化,这些数字是每天发生的交易量,在大众点评上,每天有2000万单的外卖,饿了吗有900万单,摩拜有830万单,滴滴有3000万单的出行,淘宝每天有127亿的交易,京东有25亿,大家的生活已经被移动互联网非常深刻地改变了。”

冯印陶先生认为,生活方式在技术的推动下,正在对商业地产形成巨大的挑战。三个显著效应:时间的碎片化,功能服务的社会化,空间布局的分散化。

这样的背景之下,冯印陶先生用五个维度来衡量消费之变:"“颜、质、懒、控、宅”。颜,毫无疑问是需要更好看,而且好看,设计感本身是巨大的杠杆;质,是可靠、信用;懒,更便利,便利的重要性超出任何以往时候;控,更智能,越来越多的服务需要利用APP向客户提供;宅,本质不是不社交,而是大家认为是更加的不同于传统方式的社交理念。宅打破了传统定义,不需要真的认识,只需要和他建立某一个身份认识就可以了。

米域对于空间的运营,在美学空间、智能科技、高效服务和价值社群的四重内容着手,既有上海总部——“米域·礼和“的历史元素积淀感,中山公园的“米域·这里“大阶梯与楼梯交错融合的别致,北京万科米域的时尚设计,而这些空间背后是越来越丰富的共享运营服务,以城市会客厅,会员的共享空间,包括APP和智能终端让用户有全新的办公体验和深度的连接。

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社群运营的力量

对于人性的关照,是一切商业最终得以成功的不二铁律。冯印陶先生深切地知道,让联合办公空间中孤立的个体,实实在在地融入“线下”的人脉圈,是在“线上”时代不可或缺的另一面。

冯印陶先生观察到:“人是需要沟通的,社交的需求是需要社交环境来支撑的。”小微企业很容易出现“沟通断电”的情况:一个企业20个人,如果没有一个人能够让他觉得好相处,在这种情况下,他也会觉得孤立,就会心情不好,产能就会下降。但是他在一个几百人社区里面的时候,任何一个人在里面都能找到他的同类,他就不会觉得孤独。例如,我马上出去喝杯水的时候,碰到我那朋友,我先吐吐槽,这种其实反而是会让这个企业更稳定。

在米域空间里,情人节、元宵节、中秋节,所有的节日福利,米域都会做活动,避免了小微企业的员工关怀的负荷,组织合唱团,羽毛球运动类的。

米域的细微服务,甚至到了办公桌面,组织常识分享,统一给社区内的企业提供Excel、P图培训,“让每家小微企业自己去做这样的培训,其实成本很高,大家就统一来做这样培训,而且是免费,对这些企业来讲,就这些其实都是企业的人事应该干的活,但是大家相当于替他批量化地干掉了。”冯印陶先生表示道。

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与西方共享办公环境中,人与人之间容易沟通不一样,在东方,人与人之间要桥梁,而米域搭建了这样的通道:早餐会,小PARTY,由社区经理先容、主持,把大家组织到一起,确保这些人之间是互相有可能的交集。

当社群有了温度时,也就有了鲜活的生命力。

米域稳步前行 

谈及米域的经营状况,冯印陶先生称,基本上成熟项目都在90%左右,在85%到90%多之间有一个波动,然后早期项目,基本上3到6个月,会爬到一个70%以上的这样出租率,然后从70%再到80%会稍微时间久一点。

去年3月,米域B轮融资。至2019年上半年,米域整体现金流归正,单店盈利概率趋增。

对于运营的定位,冯印陶先生渐趋清晰:”不管是北京还是上海,真正将来长期稳定的都是小微企业人群。所以大家在北京也是面向小微企业去做,而不是面向创业去,大家不太强调说大家是创业、创业辅导孵化器。“

上海务实而精细的商业氛围,对米域的特点产生了相当大的影响。冯印陶先生说:”你是做企业,不是做一套PPT。慢慢地你空间内的社区和客群,也会形成这样的学问,这也是大家打造的一个趋势。

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因为上海锻炼了大家服务小微企业的能力,大家把这个搬到北京来也是一样的,而且优质的创业企业,其实它在行为上会很像小微企业,他会很在意我的生意模式是不是赚钱,然后我怎么去更好地去生存,所以其实是差不多的。“

联合办公趋势

在冯印陶先生看来,联合办公方兴未艾。

冯印陶先生提供了一个数据,据联合国预测,至2025年有43%的工作人口会是独立工编辑。

据专业机构仲量联行预计,2018年,灵活办公企业将在国内一线和二线城市分别吸纳35.3万平方米和29.2万平方米的甲级写字楼空间,占当年新增面积的9.7%和8.4%。在2016年,这一吸纳水平只有1.8%和1.6%。

该报告还预测,到2020年,灵活办公空间将占据一线城市甲级写字楼4.6%的面积和二线城市2.8%的面积。届时,中国前20个城市的甲级写字楼中,将有17%有联合办公企业入驻,比2016年的3%有大幅提升。

根据全球最大的企业增长咨询企业Frost & Sullivan(沙利文)对联合办公行业的研究结果,未来5年,中国联合办公市场的空间面积将继续保持高速增长,预计到2022年,中国联合办公市场的空间面积可达到7,890.7万平方米,年复合增长率预计达到50.2%,占商业办公物业总面积的16.36%。

冯印陶先生对未来充满憧憬,现在联合办公行业有一个鼻祖叫WeWork,WeWork已经有40%的企业是超大型企业,40%的用户来自于大型企业。

”中国有14亿人,90后、00后,将来这一波的绝大多数都会是白领和脑力劳动工编辑。这里面会有非常巨大的一个工作人口,这将孕育出庞大的自由职业人群,及对共享办公供应商的需求,我觉得大家就应该是其中之一。“

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